Bankgaranti ved boligkøb

I denne artikel vil vi blandt andet kigge nærmere på, hvad en bankgaranti er, hvordan en bankgaranti fungerer, samt hvad en bankgaranti koster.

Ved køb af fast ejendom hvor der er mange penge involveret, vil sælger jf. købsaftalens vilkår typisk kræve, at der stilles sikkerhed for betaling af købesummen. Sikkerheden kan være i form af en uigenkaldelig bankgaranti, hvor købers bank påtager sig risikoen for købers eventuelt manglende betaling eller i form af en kontant deponering af restkøbesummen på en deponeringskonto i sælgers pengeinstitut.

Hvordan fungerer en bankgaranti?

Når købers bank har udstedt en uigenkaldelig bankgaranti over for sælgers bank, har sælger sikkerhed for betalingen, uanset hvad der måtte hænde køber – fx hvis køber skulle gå hen og dø eller gå personligt konkurs. På overtagelsesdagen som fremgår af købsaftalen, vil bankgarantien blive afløst af en kontant deponering i sælgers pengeinstitut. Pengene overføres i dette tilfælde til sælgers bank, men sælger har endnu ikke adgang til pengene. Der skal nemlig først foreligge et tinglyst endeligt skøde uden præjudicerende retsanmærkninger (når køber er tinglyst som adkomsthaver og sælgers lån er indfriet). Hvis der er tinglyst skøde med anmærkning om et afgiftspantebrev, er denne bemærkning ikke præjudicerende. I købsaftalen som bliver udarbejdet af ejendomsmægleren, vil købsprisen på boligen være opdelt i en deponering, som udgør ejendomsmægleren salær + maksimalt 10.000 kr. samt en bankgaranti for restkøbesummen. Ved kontant deponering af købesummen i sælgers pengeinstitut, sikrer man således, at sælger ikke får adgang til pengene, før køber juridisk har overtaget boligen. Bankgarantien stilles typisk 10 hverdage efter begge parters underskrift på købsaftalen. Dette kan dog fraviges ved aftale. Hvis garantistillelsen ikke sker rettidigt i henhold til den fastsatte frist i købsaftalen, er sælger efter påkrav berettiget til at hæve handlen.

Hvis du ønsker at vide hvordan en standardgaranti i forbindelse med boligkøb ser ud, kan du trykke her.

Under købsaftalens individuelle vilkår kan det være aftalt, at der kan ske frigivelse af købesummen, når skødet er tinglyst, og der alene er anmærkning om sælgers lån. Frigivelse af købesummen vil i dette tilfælde være betinget af, at depositar (sælgers bank) har afgivet en betingelsesløs skriftlig indeståelse for, at samtlige retsanmærkninger slettes. Sælger vil i dette tilfælde kunne få frigivet købesummen hurtigere, dog tidligst på overtagelsesdagen.

Indeståelsen kan være formuleret på følgende måde: ”Det aftales, at købesummen – uanset det i købsaftalens pkt. 13 anførte – kan frigives i sin helhed, når skødet er tinglyst, og der alene er anmærkning om sælgers lån. Det er dog en betingelse for frigivelse, at depositar har afgivet betingelsesløs skriftlig indeståelse for, at samtlige retsanmærkninger slettes”.

Prisen på en bankgaranti afhænger blandt andet af, hvilken bank du som køber benytter, dit kundeforhold samt længden for perioden, hvor bankgarantien skal være til rådighed. Banken beregner dog typisk prisen ved at tage en procentsats af det beløb, der skal stilles bankgaranti for – fx mellem 0,55-1,8 % pr. kvartal. Som køber, kan du oftest benytte dette som et forhandlingsparameter med banken.

Når du skal godkendes af banken til købet af en bolig, vil bankgarantien være en naturlig del af godkendelsen. Du skal derfor tage fat i din bank, som derefter vil lave en kreditvurdering af dig og din økonomi. Her vil banken blandt andet kigge på din lønindkomst, rådighedsbeløb, gældsfaktor mv. Hvis banken kan godkende dig til købet af en bolig, kan du fortsætte med din boligjagt.

Hvis du ønsker at vide mere om, hvordan en typisk bolighandel forløber, kan du læse mere her.