Budrunder – hvordan foregår det i praksis, og hvordan er du som køber stillet?

Det hænder af og til, at man som køber ser, at ejendomme bliver udbudt til salg under betegnelsen ”budrunde” (også kendt som licitationssalg). Men hvordan foregår en budrunde egentlig, og hvad skal du som køber være opmærksom på?

I dette blogindlæg vil vi gennemgå, hvilke regler og procedurer der gør sig gældende i forhold til budrunder.

Men først – hvorfor budrunde?

Sælger kan vælge at benytte sig af en budrunde, hvis der fx er tale om en meget attraktiv ejendom med flere interesserede købere, eller hvis der er tale om en liebhaverejendom, som er svær at prisfastsætte i markedet. Ofte vil der blive tale om priser højere end den gængse markedspris. Budrunder kan også bruges til at finde ud af, hvad den rigtige pris i markedet er for ejendommen, hvis ejendommen fx skal sælges internt til et familiemedlem. Jf. budbekendtgørelsen er sælger ikke forpligtet til at acceptere nogen af de indkomne bud, hvorfor sælger i princippet ikke har noget at miste ved at udbyde ejendommen til salg gennem en budrunde.

Lovgrundlag:

Området for budrunder er reguleret i bekendtgørelse nr. 321 af 29. marts 2007 om salg af fast ejendom ved budrunder (budbekendtgørelsen).

En budrunde skal jf. budbekendtgørelsens § 2 forstås som en ”opfordring af interesserede købere til at afgive et købstilbud inden for en fastsat frist – på ens vilkår, bortset fra pris og overtagelsesdato”.

Bekendtgørelsen finder anvendelse, uanset om ejendommen fra starten udbydes til salg ved budrunde, eller ejendommen først udbydes til salg ved budrunde, når der har vist sig flere interesserede købere til ejendommen.

Købsaftale alene underskrevet af køber:

Som køber er det vigtigt at huske på, at en købsaftale som alene er underskrevet af køber, kun er et tilbud til sælger, som sælger kan ”overveje” at acceptere. Købsaftalen er således først bindende, når både køber og sælger begge har underskrevet købsaftalen. Af samme grund kan sælger frit vælge, om der skal afholdes en budrunde, hvis der skulle vise sig at være andre interesserede købere til boligen og der samtidig kun foreligger en købsaftale som er underskrevet af køber.

Krav til udbudsmateriale:

Ifølge budbekendtgørelsens § 9 skal budrunden gennemføres ”på et for alle interesserede købere ensartet, gennemsigtigt og afklaret grundlag”. Det er ejendomsmæglerens pligt at stille samme udbudsmateriale til rådighed for alle interesserede købere, således at alle, der ønsker at byde, kan byde på lige vilkår.

Udbudsmaterialet skal som minimum jf. budbekendtgørelsens § 10, nr. 1 og nr. 2.  bestå af en salgsopstilling for ejendommen samt et udkast til en standardkøbsaftale.

Hvis sælger ønsker at gøre brug af huseftersynsordningen og dermed frigøre sig for sit 10-årige fejl og mangelsansvar, skal tilstandsrapporten, elinstallationsrapporten, oplysninger om ejerskifteforsikring samt sælgers erklæring om at ville betale ½ ejerskifteforsikringspræmie være indeholdt i udbudsmaterialet fra budperiodens start jf. budbekendtgørelsens § 11, stk. 2.

Sammen med købsaftalen skal der udleveres en tilbudsblanket til køber jf. budbekendtgørelsens § 12-22. De detaljerede regler for at afholde en budrunde skal fremgå af denne tilbudsblanket. På tilbudsblanketten skal følgende vilkår blandt andet fremgå:

1. Fremgangsmåden ved afgivelse af bud.
2. At buddet er bindende for budgiveren, medmindre buddet tilbagekaldes, ikke accepteres af sælger eller bortfalder.
3. At budgiver bærer den fulde økonomiske risiko for at kunne opfylde en på budvilkårene, og at budgiver opfordres til at indhente økonomisk rådgivning om sit bud, før det bliver afgivet.
4. Datoen for buddenes åbning og oplysning om, at buddene ikke må åbnes før det fastsatte tidspunkt, uanset om buddene er indgivet på papir eller elektronisk.
5. At bud, som ikke er i overensstemmelse med vilkårene i bekendtgørelsen og tilbudsblanketten
6. At hvis det ved åbningen af buddene konstateres, at der kun er modtaget bud fra en enkelt budgiver, er vedkommende ikke bundet af buddet og dermed ikke forpligtet til at betale 1 % i godtgørelse til sælger (købers lovpligtige fortrydelsesret).
7. At sælger er frit stillet til at gøre brug af de indkomne bud eller afvise alle bud. Sælger kan dog i tilbudsblanketten forpligte sig til at vælge et af de indkomne bud, som opfylder betingelserne i tilbudsblanketten.
8. Sælgers frist for at acceptere de indkomne bud. Endvidere skal det fremgå, at bud, som ikke er accepteret inden acceptfristens udløb, er bortfaldet.

Vedrørende budperioden:

I praksis løber budperioden som oftest mindst 1-4 uger ud i fremtiden. I denne periode har køber mulighed for at besigtige boligen med en byggesagkyndig samt søge juridisk og økonomisk bistand.

Sælger og ejendomsmægler må ikke føre forhandlinger med eventuelle interesserede købere i budperioden og må ikke sælge ejendommen mens budperioden løber jf. budbekendtgørelsens § 7.

Afgivelse af bud:

Bud skal afgives på tilbudsblanketten med angivelse af budgiverens navn, adresse, den tilbudte pris og overtagelsesdato samt eventuelle yderligere oplysninger, som skal gives ifølge tilbudsblanketten. Det er vigtigt at notere, at buddet skal afleveres eller sendes til ejendomsmægleren på den måde, som er angivet i tilbudsblanketten.

Buddet skal være nået frem til ejendomsmægleren inden udløbet af den fastsatte frist, og ejendomsmægleren skal sikre, at alle buddene holdes hemmelige i hele budperioden, så ingen (heller ikke ejendomsmægleren) har adgang til oplysninger om indholdet af buddene.

Budjournal:

Når ejendomsmægleren har åbnet buddene, skal ejendomsmægleren indføre alle rettidigt indkomne bud i en budjournal. Hvis der ved budperiodens udløb kun er modtaget bud fra en enkelt køber (budgiver), er budrunden bortfaldet jf. budbekendtgørelsens § 26, stk. 1. Ejendomsmægleren skal herefter straks orientere sælgeren og budgiveren om, at budgiveren ikke er bundet af sit bud, men at budgiveren i stedet kan indgå i forhandlinger med sælgeren om køb af ejendommen på baggrund af udbudsprisen.

Sælgers valg af bud:

Hvis sælger vælger at acceptere et af de fremkomne bud, meddeler sælger sin accept heraf ved underskrift på den valgte købers (budgivers) tilbudsblanket og på købsaftalen jf. budbekendtgørelsens § 28, stk. 1.

Ejendomsmægleren har pligt at fremsende sælgers accept til køber inden udløbet af acceptfristen.

Sammen med accepten skal ejendomsmægleren sende en kopi af budjournalen til køber i anonymiseret form og oplysning om købers fortrydelsesret jf. lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, jf. budbekendtgørelsens § 28.

Når den valgte købers fortrydelsesret, er udløbet, skal ejendomsmægleren sende en kopi af budjournalen i anonymiseret form til de øvrige budgivere, som har deltaget i budrunden.

Afslutning af budrunde uden salg:

Hvis sælger beslutter sig for at forkaste alle de indkomne bud jf. budbekendtgørelsens § 19, stk. 1, skal ejendomsmægleren straks underrette køberne (budgiverne) herom efter acceptfristens udløb. Ejendomsmægleren skal i forlængelse heraf sørge for at sende budjournalen i anonymiseret form til alle budgivere jf. budbekendtgørelsens § 27.

Nye forhandlinger eller ny budrunde:  

Hvis sælger vælger at forkaste alle de indkomne bud, eller hvis den køber som sælger har valgt benytter sig af sin fortrydelsesret, kan sælger jf. budbekendtgørelsens § 30, stk. 2, gå i forhandling med en eller flere af de interesserede købere eller budgivere, efter eget valg. Alternativt kan sælger også vælge at starte helt forfra med en ny budrunde jf. budbekendtgørelsens § 30, stk. 3.

Opsummering:

En eventuel budrunde vil kort sagt altid være i sælgers interesse. Som køber er du som udgangspunkt bundet af dit bud, mens sælger frit kan vrage og vælge mellem de indkomne bud eller endda helt vælge at forkaste alle de indkomne bud. Der er således ingen garanti for, at boligen bliver din, heller ikke selvom du er den køber (budgiver), der har budt den højeste pris og fulgt alle retningslinjer i forhold til juridisk, økonomisk og byggeteknisk rådgivning.