Forældrekøb

Bliv klogere på, hvad et forældrekøb er, hvad et forældrekøb helt præcist indebærer, og hvilke beskatningsmetoder der kan anvendes ved forældrekøb.

I denne artikel vil vi have fokus på forældrekøb ved køb af ejerbolig, og vil således ikke belyse reglerne for forældrekøb ved køb af andelsbolig.

Et forældrekøb foregår typisk på den måde, at forældre køber og udlejer en bolig til deres barn. Der findes imidlertid også ”omvendt” forældrekøb, hvor børnene køber og udlejer en bolig til deres forældre. Omvendt forældrekøb vil blive belyst senere i artiklen.

Hvis du som forældre overvejer at foretage et forældrekøb, anbefales det altid, at du søger juridisk og økonomisk rådgivning, før du kaster dig ud i at foretage et forældrekøb, medmindre du selv er velbevandret inden for området.

Der er særlige regler, som gør sig gældende ved et forældrekøb. Samme regler gælder, hvis du køber en ejerbolig for at leje boligen ud til nogle af dine nærtstående – også selvom de ikke er dine børn.

Ved nære familiemedlemmer skal forstås den personkreds, hvor gaver udløser afgiftspligt (boafgiftsloven). Her kan bl.a. nævnes forældre, børn, børnebørn, svigerbørn, stedbørn, plejebørn, ægtefæller/samlever gennem mere end 2 år m.v.

Når du køber en ejerbolig med henblik på udlejning, bliver det i skattemæssig henseende betragtet som selvstændig erhvervsvirksomhed. Som ejer har du pligt til at opgøre og oplyse over- eller underskud til SKAT. Hertil er der forskellige beskatningsmetoder, du som ejer, skal forholde dig til. Mere herom nedenfor.

Ved forældrekøb kan du vælge at blive beskattet efter:

1. Almindelige skatteregler
2. Virksomhedsordningen
3. Kapitalafkastordningen

Du skal som udgangspunkt betale skat af dit overskud ved udlejningen, men du er fritaget for at betale ejendomsværdiskat. Hvis du omvendt sælger boligen igen med fortjeneste, skal du betale skat af fortjenesten (avancebeskatning).

Fra 2021 er der vedtaget nye regler for forældrekøbsboliger i virksomhedsordningen og kapitalafkastordningen, hvilket gør det mindre fordelagtigt at benytte de 2 ordninger, hvis du ikke driver anden virksomhed.

Hvis du ikke selv vælger at blive beskattet i virksomhedsordningen, så bliver du automatisk beskattet efter de almindelige skatteregler.

Den åbenlyst største fordel ved et forældrekøb er, at dit barn (eller andre nærtstående), får et sted at bo.

Økonomisk set kan boligen både stige og falde i værdi:

• Er lejlighedens markedsværdi steget, på det tidspunkt du ønsker at sælge, vil du naturligvis kunne sælge den igen med en fortjeneste. Du skal dog som udgangspunkt betale skat af fortjenesten, da boligen fungerer som udlejningsvirksomhed, og dermed ikke vil være omfattet af parcelhusreglen. Hvis du derimod efterfølgende selv vælger at flytte ind i boligen, vil beskatning kunne undgås
• Falder værdien af boligen derimod, vil du selvsagt tabe penge ved at sælge lejligheden igen. Tab kan alene modregnes i anden gevinst efter ejendomsavancebeskatningsloven, medmindre ejendommen er en næringsejendom.

Ved forældrekøb er der en række økonomiske fordele. Forældrekøberen kan fratrække driftsudgifter forbundet med at eje og drive lejligheden, herunder vedligeholdelsesomkostninger, fællesudgifter, ejendomsskat m.m.

Hvis du på et tidspunkt ønsker at sælge lejligheden til dit barn, som har boet til leje i lejligheden, kan det som udgangspunkt ske til den seneste offentlige ejendomsvurdering.

Det ses dog ofte, at man får lov til at sælge boligen til en pris, der ligger +/- 15 % under seneste offentlige vurdering jf. værdiansættelsescirkulæret nr. 185 af 17. november 1982 fra skat.

+/- 15 %-reglen bliver imidlertid ændret til en +/- 20 %-regel, og har virkning for fremtidige overdragelser, hvor overdrager på tidspunktet for overdragelsen af ejendommen har modtaget vurdering af ejendommen efter den ”nye” ejendomsvurderingslov. Indtil da gælder 82-cirkulæret.

Det er vigtigt at bemærke, at det ikke er muligt at bruge +/- 15%-reglen, hvis der foreligger særlige omstændigheder, hvilket er en individuel konkret vurdering.

På nuværende tidspunkt verserer der flere sager hos domstolene om fortolkning af +/- 15%-reglen i forbindelse med overgangen fra den ”gamle” ejendomsvurderingslov til den ”nye” ejendomsvurderingslov og betegnelsen særlige omstændigheder.

Eksempler på særlige omstændigheder, hvor værdansættelsescirkulæret ikke kan anvendes:

1. Hvis erhververen i umiddelbar tilknytning til overdragelse af ejendommen optager lån i ejendommen, der er større end parternes værdiansættelse.
2. Hvis der er tale om en ejendom med en usædvanlig høj afkastgrad.
3. Hvis der er indtrådt faktiske eller retlige forhold vedrørende ejendommen som fx bygningsforandringer, udstykninger mv. som endnu ikke har givet sig udslag i den offentlige ejendomsvurdering.
4. Hvis der er tale om et salg/køb i tæt tidsmæssig forbindelse til overdragelsen.
5. Hvis der er indhentet en eller flere ejendomsmæglervurderinger, som bekræfter, at den aktuelle markedsværdi er højere end den aftalte købspris, der er aftalt mellem overdrager/erhverver.
6. Hvis boligen er vurderet som udlejet af det offentlige. Det forudsættes derfor også, at lejekontrakten inden salg opsiges og at en ny vurdering af boligen finder sted. Derved kan ovennævnte skattefordel opnås.

Er du i tvivl om værdiansættelsen af en ejendom, kan du altid bede Skattestyrelsen om et bindende svar. Et bindende svar er, hvis du er i tvivl om, hvad en handling vil betyde for dig eller din virksomheds betaling af skat, moms eller afgifter.

Det kan være en anelse kompliceret at fastsætte huslejen ved forældrekøb. Det er jo meningen, at barnet eller børnene skal bo billigt i lejligheden.

Som udgangspunkt forlanger SKAT dog, at huslejen svarer til markedslejen. Det vil altså sige, at barnet eller børnene skal betale det samme som enhver anden lejer, der skulle have boet i ejendommen.

Markedslejen er dog ikke sådan lige at fastsætte. Derfor kan der opstå situationer, hvor huslejen er sat for lavt ifølge SKAT’s vurdering. I så fald vil børnene blive pålagt at skulle betale gaveafgift af differensen mellem husleje og markedsværdi. Forældrene vil så fortsat skulle betale skat af den fastsatte markedsværdi.

Der findes generelt 3 måder at fastsætte huslejen:

1. Omkostningsbestemt leje
2. Leje efter det lejedes værdi
3. Markedsleje

Reglerne om fastsættelse af husleje findes i bl.a. lejeloven og boligreguleringsloven.

Markedslejen kan fastsættes ved en ejendomsmæglervurdering, f.eks. for lejligheder, der er moderniseret. Men ligger ejendommen i en såkaldt reguleret kommune, er det huslejenævnet, der i sidste ende fastlægger lejeniveauet for ejendomme, der blev anvendt til beboelse før 1991.

Ved fastsættelse af husleje, skal man som udlejer således starte med at finde ud af 2 ting:

Ligger lejligheden i en reguleret kommune?

1. Hvis ja, er ejendommen taget i brug før eller efter den 31.12.1991? Er ejendommen taget i brug før 1992, er det boligreguleringslovens bestemmelser om omkostningsbestemt leje der finder anvendelse.
2. Hvis ejendommen derimod ligger i en reguleret kommune, men ejendommen er taget i brug efter den 31.12.1991, er det reglerne for markedsleje der finder anvendelse.

Hvis lejemålet ligger i en ikke reguleret kommune, og ejendomme er taget i brug før den 31.12.1991, er det reglerne for leje efter det lejedes værdi der finder anvendelse. Samme princip kan anvendes, hvis ejendommen er taget i brug efter den 31.12.1991, og der ikke er aftalt lejefastsættelse efter markedslejen.

Der gælder særlige regler for småejendomme. Det betyder, at hvis ejendommen d. 1.1.1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, vil det være reglerne for det lejedes værdi, der finder anvendelse jf. lejelovens §§ 47-53.

Kommuner der ikke er omfattet af boligreguleringsloven:

Billund, Fredensborg, Greve, Holstebro, Ikast-Brande, Læsø, Mariagerfjord, Rebild, Ringkøbing-Skjern, Samsø, Solrød, Struer, Thisted, Tønder, Varde, Vesthimmerland og Ærø.

Du har måske også hørt om et såkaldt omvendt forældrekøb. Et omvendt forældrekøb er ganske enkelt, når et barn køber en bolig med henblik på at udleje den til én eller begge sine forældre. Der opstår med andre ord et lejeforhold, hvor barnet er udlejer og forældrene er lejere.

Ved omvendt forældrekøb er der to muligheder:

1. Barnet kan købe en ny bolig, hvor forældrene derved kan sælge deres nuværende bolig.
2. Barnet kan købe forældrenes nuværende bolig, og udleje boligen tilbage til forældrene.

Hvis barnet køber en ny bolig med det formål, at den skal udlejes til forældrene, kan det bl.a. give den fordel, at forældrene som udgangspunkt kan søge om boligsikring og på den måde nedbringe deres fremtidige boligudgifter, mens barnet slipper for at betale ejendomsværdiskat, idet lejligheden er udlejet.

Samtidig har barnet mulighed for at fratrække bl.a. udgifter til vedligeholdelse, ejendomsskat, forsikring mv. fra i skat.

Hvis barnet køber forældrenes bolig, kan forældrene sælge boligen til en pris, der svarer til den offentlige ejendomsvurdering +/- 20 %.

På den måde erhverver barnet boligen til en væsentlig lavere pris, end hvad ejendommen vil kunne handles for i det frie marked. Barnet opnår således en reel gevinst, som ikke vil være omfattet af reglerne for arvebeskatning.

Udover fordelene som er anført ovne for, kan et omvendt forældrekøb også vise sig at være en god investering, da der er mulighed for at boligen kan stige i værdi over tid, hvorfor barnet kan opnå en fortjeneste.

Der er selvfølgelig også en risiko for, at boligen kan falde i værdi, hvilket dermed kan medføre tab i barnets formue og gevinst. En eventuel fortjeneste vil dog skulle beskattes efter reglerne om avancebeskatning, hvis boligen udelukkende har fungeret som udlejningsvirksomhed.

Hvis barnet derimod efterfølgende selv vælger at flytte ind i boligen, vil beskatning kunne undgås.

Du skal også sikre dig, at boligen, som du overvejer at købe, kan godkendes til udlejning. Du bør også undersøge, om barnet vil have mulighed for at søge boligsikring.

I forhold til selve finansieringen, kan det være en god idé at finde ud af, om du har friværdi i din nuværende bolig. Hvis du har det, kan den med fordel bruges til forældrekøbet.

Der er også nogle juridiske teknikaliteter, som skal være på plads. For eksempel skal man sætte huslejen korrekt ud fra markedspriserne, og du bør udarbejde en skriftlig lejekontrakt til dit barn.

Hvis du står og overvejer at foretage forældrekøb i København eller andre store studiebyer, så tag fat i Minkøbermægler.dk allerede i dag. Vi kan også hjælpe dig med alt det praktiske, juridiske og økonomiske, som følger med et forældrekøb.

Du får derfor kompetent køberrådgivning hele vejen igennem processen, og vil blive henvist til blandt andet revisor og skatterådgiver, hvor det virker relevant.

Hvis du finder at denne artikel er relevant for andre, som du kender, er du velkommen til at linke til artiklen. Du må også meget gerne følge Minkøbermægler.dk på Facebook, så modtager du løbende nyheder/artikler om boligmarkedet.

Udgivet af:

Minkøbermægler.dk

Anders Klingenberg