Købsaftale

En købsaftale indgås mellem køber og sælger inden overdragelsen af en ejendom, og dækker alle relevante detaljer og betingelser i forbindelse med et køb af fast ejendom.

I dette blogindlæg kan du blive klogere på, hvad en købsaftale indeholder, hvem der udarbejder købsaftalen, og meget mere.

En købsaftale er en juridisk, skriftlig kontrakt, der indgås mellem køber og sælger i forbindelse med et boligkøb, og vil oftest blive udarbejdet af sælgers repræsentant.

Købsaftalen fastlægger blandt andet pris og overtagelsesdato, samt alle øvrige handelsvilkår og forskellige forbehold vedr. det specifikke ejendomssalg. Der foreligger ingen fast skabelon for en købsaftale, så længe den indeholder alle centrale punkter i forbindelse med overdragelsen af boligen.

Købsaftalen skal således sikre, at både køber og sælger har fuldt overblik over handlens detaljer og vilkår, for på den måde at forebygge misforståelser og ubehagelige overraskelser.

Købsaftalen kan imidlertid være behæftet med udeladelser, fejl og mangler, som i sidste ende kan forringe din retsstilling som køber. Da købsaftalen senere danner grundlag for udarbejdelsen af det endelige dokument for bolighandlen, nemlig skødet på ejendommen, er det særligt vigtigt, at alle detaljer er på plads.

En købsaftale er som udgangspunkt bindende. Køber har dog mulighed for at fortrydehandlen i op til 6 hverdage efter aftalens indgåelse ved at benytte sig af den lovpligtige fortrydelsesfrist. Derudover har køber også mulighed for at annullere handlen ved at benytte sig af et bankforbehold/advokatforbehold i købsaftalen.

Det er derfor først, når skødet er blevet tinglyst og overdraget til køber, at der foreligger endegyldigt bevis på ejerskab af den overdragne ejendom.

En købsaftale indeholder som udgangspunkt samtlige betingelser og vilkår i forbindelse med bolighandlen. Lige fra de åbenlyse oplysninger som navn og adresse på køber og sælger, pris på boligen, overtagelsesdato, fortrydelsesret og matrikelnummer.

Men der vil oftest også være en lang række supplerende detaljer og vilkår, som vil fremgå af købsaftalen. Hvis bolighandlen foregår gennem en ejendomsmægler, vil det være denne, som udarbejder selve købsaftalen.

Sælgers ejendomsmægler benytter Dansk Ejendomsmæglerforenings Standardkøbsaftale, som er opdelt i tre:

• Første del indeholder indledende formalia som købers og sælgers navne, boligens adresse, samt overtagelsesdato
• Andel del dækker de vedtagne standardvilkår, der gælder ved alle boligoverdragelser, såsom risikoovergang, samt særlige bestemmelser for grundkøb
• Tredje del består af salgsopstillingen

I princippet kan alle udarbejde en købsaftale. Det kræver dog en vis juridisk indsigt, og derfor benytter de flest da også enten boligadvokat, ejendomsmægler eller professionel rådgiver.

Størsteparten af alle handler med fast ejendom foretages gennem en ejendomsmægler. I disse tilfælde vil det være sælgers ejendomsmægler, der udarbejder købsaftalen.

Som køber skal du være opmærksom på, at mægler altid kun kan repræsentere sælger i en bolighandel, og altså ikke begge parter. Du bør derfor som køber selv sørge for at kontakte en købermægler i forbindelse med dit boligkøb, som kan varetage dine interesser.

Det anbefales under alle omstændigheder, at du som køber inkluderer forskellige forbehold i købsaftalen, som f.eks. advokatforbehold/bankforbehold, inden du skriver under på en skriftlig aftale. På den måde kan du senere få gennemgået købsaftalen og sikre, at aftalegrundlaget er, som det skal være.

Parternes underskrifter bliver først sat i købsaftalen, når både sælger og køber er tilfredse med de aftalte vilkår og betingelser, som er nedskrevet i købsaftalen.

Processen med at få en købsaftale på plads kan gå meget hurtigt eller trække ud, alt efter den specifikke handel med fast ejendom. Det afhænger blandt andet af, hvor ivrig sælger er for at komme af med ejendommen, hvor travlt køber har med at overtage, og hvorvidt køber har indsat en acceptfrist i købsaftalen.

Efter ejendommen overtages laves der en refusionsopgørelse. En refusionsopgørelse er de udgifter ved ejendommen, som sælger afholder indtil køber overtager. Det vil typisk være ejendomsskat, fællesudgifter eller kontingent til grundejerforening.

En betinget købsaftale er en skriftlig aftale, som endnu ikke er bindende for potentielle købere, fordi den afventer udfaldet af et andet forbehold. Det kan bl.a. være bankens godkendelse, der gør sig gældende, når en købsaftale skal gøres betinget, hvilket kaldes et bankforbehold.

Det kan f.eks. være købers bank, som skal sige god for købet af fast ejendom. Hvis banken siger nej, bliver købsaftalen annulleret uden omkostninger for køber. Siger banken derimod ja, bortfalder bankforbeholdet, og handlen er således godkendt af købers bank.

Bankforbeholdet sikrer altså, at købers underskrift på købsaftalen kun er gyldig, hvis køber kan finansiere købesummens betaling og opnå den nødvendige belåning af ejendommen indenfor en aftalt periode.

Det kan også være, at køber står med en bolig, som skal sælges først, inden der kan meddeles endelig handel. I så fald vil man lave en betinget købsaftale, der præciserer, at hvis køber får solgt sin egen bolig, bliver handlen endelig.

Hvis køber mod forventning ikke får solgt sin egen bolig, bortfalder handlen. På den måde undgår køber den risiko at stå med to boliger på én gang. Der sættes en tidshorisont på den betingede købsaftale, f.eks. to måneder.

Bemærk at sælger har ret til at sælge ejendommen til en anden køber i denne periode, hvis nogen skulle byde ind.

En købsaftale er bindende for køber, når købsaftalen underskrives af begge parter, bank- og advokatforbeholdet er udløbet, eventuelle indsigelser til købsaftalen er afviklet, og der er gået 6 hverdage uden at køber har gjort brug af sin lovpligtige fortrydelsesret.

Ved en bolighandel vil det normalt være køber, der underskriver først. Det betyder dog ikke, at købsaftalen er bindende for køber endnu.

Juridisk set er købers underskrivelse af købsaftalen kun et tilbud om at købe boligen ud fra de i aftalen vedtagne vilkår og til den aftalte pris. Det er først, når sælger også vælger at underskrive købsaftalen, at dette “tilbud” betragtes som godkendt af sælger.

I den tid, der går, fra køber underskriver købsaftalen, til sælger underskriver købsaftalen, kan køber stadig tilbagekalde sit tilbud om at købe. Hvis køber vælger at tilbagekalde sit tilbud, kan det ske uden videre, så længe sælger ikke har underskrevet.

Hvis sælger også står med en underskrevet købsaftale, kan man som køber stadig fortryde købsaftalen i op til 6 hverdage fra datoen for underskrivelse. Vælger køber at fortryde handlen inden for denne frist, betales der 1 % af købesummen i godtgørelse til sælger.

Købsaftalen er derfor først endegyldigt bindende for sælger, når de 6 hverdage fra underskrivelsen er gået og eventuelle forbehold er afviklet.

En købsaftale er strengt taget ikke nødvendig eller lovpligtig, for at en handel er gyldig. Det anbefales dog at få lavet en købsaftale ved alle former for bolighandel. Det gælder altså både hus, sommerhus, dødsbo, fritidshjem, villa, landbrugsejendom, ejerlejlighed eller blot en ubebygget grund.

Da købsaftalen danner grundlag for skødet, indeholder den alle vilkår og betingelser i forbindelse med overdragelsen af den pågældende bolig eller ejendom.

Det ses dog særligt i salg uden ejendomsmægler, det vil sige, hvor køber og sælger handler direkte med hinanden, at man springer købsaftalen over og går direkte til udfærdigelsen af skødet. I disse tilfælde er det vigtigt at lave et betinget skøde.

Et betinget skøde træder først endegyldigt i kraft, når handlen er afsluttet, det vil sige, at købesummen er overført fra køber til sælger.

I forbindelse med overførsel af store kontantbeløb vil der ofte være brug for deponering.

En deponering er en garanti for, at køber rent faktisk kan betale købesummen. Deponering foregår derfor ved, at beløbet deponeres i sælgers bank. Når så handlen er afsluttet, bliver købesummen frigivet til sælger.

Som sælger kan du ikke fortryde en købsaftale, når den først er underskrevet. Som køber har du derimod 6 hverdage til at annullere aftalen fra aftalens indgåelse, hvis du skulle fortryde købet jf. LFFE § 8, stk. 1, 2. led.

Hvis du som køber vælger at fortryde en underskreven købsaftale, skal du være opmærksom på, at der skal betales en godtgørelse på 1 % af købesummen til sælger. Underretningen skal være skriftlig og beløbet skal være betalt og modtaget hos sælger inden for de seks hverdage jf. LFFE § 8, stk. 1, 2. led.

Fristen for fortrydelse begynder dagen efter købsaftalens indgåelse.

Er aftalen indgået ved køberens antagelse af sælgers tilbud om salg, skal den i stk.1 nævnte underretning være kommet frem senest 6 hverdage efter, at tilbuddet er kommet til køberens kundskab jf. LFFE § 8, stk. 2.

Køber kan – som nævnt – fortryde ved at gøre brug af sin fortrydelsesret. Denne form for fortrydelse gør sig gældende, når både køber og sælger har underskrevet købsaftalen, og skal ske inden for seks hverdage, som beskrevet ovenfor.

Køber kan også fortryde ved at benytte tilbagekaldelsesretten. Dette kan gøres, hvis køber har underskrevet købsaftalen, men sælger endnu ikke har underskrevet.

Når man som køber underskriver en købsaftale, anses det i juridisk øjemed som at afgive et tilbud på køb. Hvis sælger endnu ikke har underskrevet købsaftalen, har sælger ikke accepteret tilbuddet, og handlen er derfor ikke på plads. På denne måde kan køber tilbagekalde sit tilbud  uden at skulle betale godtgørelsen.

Hvis du ønsker at vide mere om den lovpligtige fortrydelsesret, kan du trykke her.

Står du som køber og ønsker at gennemføre et boligkøb, kan Minkøbermægler.dk hjælpe dig sikkert gennem hele købsprocessen.

Med mere end 15 års erfaring fra ejendomsmæglerbranchen kommer Minkøbermægler.dk med al den viden og hjælp, du har brug for. Minkøbermægler.dk guider dig gennem processen trin for trin og varetager dine interesser hele vejen fra start til slut.

Med Minkøbermægler.dk som sparringspartner får du den bedste tryghed og de optimale forudsætninger for at købe bolig eller eget hus til den rigtige pris med den bedst mulige hjælp. Minkøbermægler.dk er nemlig 100 % på din side og ingen andres.

Hvis du som køber, også skal sælge din nuværende bolig, hjælper Minkøbermægler.dk dig naturligvis også med kyndig rådgivning. Jeg kommer blandt andet med gode råd og anbefalinger til, hvordan du får den optimale aftale i hus hos den mægler, du benytter dig af.

Hvis du finder at denne artikel er relevant for andre, som du kender, er du velkommen til at linke til artiklen. Du må også meget gerne følge Minkøbermægler.dk på Facebook, så modtager du løbende nyheder/artikler om boligmarkedet.

Udgivet af:

Minkøbermægler.dk

Anders Klingenberg