Servitutter

Servitutter er begrænsninger i råderetten over fast ejendom.

Ejeren er underlagt disse servitutter, også kaldet byrder/deklarationer (og i visse tilfælde alvorlige indskrænkninger), som gælder for den specifikke ejendom.

I dette blogindlæg kan du læse mere om, hvad servitutter er, hvilke servitutter, du kan finde på din ejendom, og meget mere.

Servitutter er en betegnelse for de begrænsninger, byrder og indskrænkninger i råderetten over fast ejendom, som boligejeren er underlagt.

En servitut er altså en forpligtelse påhvilende en fast ejendom, der giver en anden end ejeren ret til at kræve en tilstand bevaret på ejendommen. Det kan f.eks. betyde, at man ikke må bygge til i højden på boligen, at der ikke må holdes husdyr i ejendommen, eller at ejendommen ikke må anvendes til erhverv.

For at servitutterne ikke kun er gyldige inter partes, er det vigtigt, at de tinglyses for at være beskyttet mod kreditorer og aftaleerhververe af ejendommen jf. Tinglysningslovens § 1 og 10.

Ex: MAD 2005.1611 Ø: En aftalt færdselsret mellem A og B kunne ikke efterfølgende gøres gældende mod C som godtroende erhverver af ejendommen. Det fandtes godtgjort at C var i god tro, og at C ikke var bekendt med aftalen om færdselsret, som var indgået mellem A og B.

Servitutter kan dække over en lang række af forskellige byrder, skærpede krav og indskrænkninger, som ejendommens ejer er forpligtet til at overholde.

Når det kommer til servitutter, sondres der mellem rådighedsservitutter og tilstandsservitutter.

Eksempler på rådighedsservitutter:

• Færdselsrettigheder
• Pålagt hjemfaldspligt
• Ret til jagt og fiskeri
• Forsyningsledninger, herunder kloak- og spildevandsledninger mv.

Eksempler på tilstandsservitutter:

• Byggelinjer
• Krav til bebyggelsens og beplantningens højde
• At man ikke må benytte ejendommen til nærmere angivne formål
• At ejendommen opretholdes og at der ikke må opføres yderligere bebyggelse

Nogle af de mest almindelige servitutter omhandler bebyggelsesprocent, det vil sige, hvor stor en procentdel af grundens samlede areal, som bebyggelsen på grunden må udgøre.

Færdselsret er også en hyppigt forekommende servitut og indskrænkning i råderetten over en given ejendom. Det kan f.eks. være en privat grusvej eller sti, som befinder sig på naboens matrikel, men som du som boligejer har ret til at benytte.

Hvis denne servitut er blevet tinglyst, gælder den ikke kun som en aftale mellem din nuværende nabo og dig, men også fremtidige ejere af de to boliger, hvis en af parterne skulle flytte.

Fredning forekommer også som en ret almindelig servitut, særligt som offentligretligt påført af kommunen. Det ses ofte ved ældre ejendomme, hvor dele af bygningen bliver betragtet som bevaringsværdige og derfor ikke må ombygges eller nedrives.

I forbindelse med boligkøb vil din købermægler altid kunne hjælpe dig med at finde frem til hvilke tinglyste dokumenter og servitutter, der er gældende for den specifikke ejendom. Ellers kan du også finde servitutterne i tingbogsattesten, hvor de ifølge loven skal fremgå.

Ejendomsmægleren har i forbindelse med udarbejdelse af købsaftalen / salgsopstillingen pligt til at oplyse om eventuelle væsentlige anvendelsesbegrænsninger jf.  Formidlingsbekendtgørelsens § 6 . Hvis ejendomsmægleren undlader at gennemgå eventuelle servitutter og oplyse om eventuelle anvendelsesbegrænsninger, kan ejendomsmægleren risikere at ifalde et ansvar.

Selvom du får adgang til at tjekke tingbogen og listen af servitutter vedrørende en ejendom, er det stadig en virkelig god idé at få kyndig hjælp til at læse og forstå disse rettigheder, og hvad de betyder for dig, hvis du skulle ende med at købe den pågældende ejendom.

Servitutter kan nemlig være ret svære at gennemskue den præcise betydning af. Er det en positiv servitut, det vil sige, giver den dig en særlig ret til at føre en ledning over din nabos grund? Eller er det en negativ servitut, det vil sige, en indskrænkning i råderetten til f.eks. at må bygge en ny carport?

Tingbogen for en given ejendom vil være tilgængelig online på tinglysning.dk, hvor du kan logge ind med MitID for at få adgang til oplysningerne.

At få tinglyst en servitut er en juridisk proces, hvor et forhold bliver registreret offentligt. Herefter er det en gældende offentligretlig rettighed.

I dag foregår tinglysning af servitutter online, via det digitale tinglysningssystem på tinglysning.dk, hvor du som udgangspunkt vil blive guidet gennem processen og bedt om at angive de nødvendige oplysninger for at ansøge om tinglysning af servitutten.

Der er dog lidt forskel på, hvordan det foregår, alt efter hvilke parter servitutten vedrører. Er det en ret, der vedrører privatretlige rettigheder og forhold, der skal tinglyses, f.eks. imellem dig og din nabo, om noget, I er blevet enige om, så kan det klares online.

Hvis servitutten derimod involverer et forhold, som fremgår af lokalplaner, er det ifølge planlove et krav, at kommunen går ind og giver samtykke til at servitutten tinglyses. Den pågældende kommune har i så fald ret til at godkende eller afvise tinglysning af servitutten.

En tinglyst servitut kan være stiftet af både privatpersoner eller offentlige myndigheder. Man taler således om enten privatretlige rettigheder eller offentligretlige rettigheder.

Der er ingen juridisk forskel på de to servitutter, andet end hvem, der har påført dem. Offentligretlige servitutter er altså ikke mere magtpåliggende end privatretlige. Dog behøver offentligretlige servitutter ikke at være tinglyste for at være gældende.

Det er kun den påtaleberettigede, som har ret til at ophæve eller ændre en servitut. Det vil sige den person eller myndighed, som ejer og har ret over ejendommen, hvor servitutten er tilknyttet. Det er dog ikke altid så ligetil at få ændret eller ophævet en servitut.

Hvis du ønsker at ophæve eller ændre en servitut vedrørende en specifik ejendom, skal du først finde den person eller myndighed, som fik stiftet servitutten. Er vedkommende afgået ved døden, kan servitutten som regel ændres eller ophæves uden videre, da den i så fald dømmes ikke længere relevant.

Er det derimod en offentlig instans, der har stiftet servitutten, og er denne nu nedlagt, kræver det ofte et større juridisk detektivarbejde at opspore, hvem der nu har råderetten over servitutten.

Du anbefales derfor altid at tage fat i en købermægler, hvis du ønsker at ændre eller ophæve servitutter – inden du underskriver købsaftalen på ejendommen.

I særlige tilfælde kan gamle servitutter ophæves (aflyses). Hvis de specifikke forhold omkring en servitut har ændret sig, og den ikke længere vurderes at være retfærdig eller strider mod nye love eller tiltag, kan servitutten ophæves.

En anden grund til aflysning af servitut kan også være, hvis den igennem en årrække ikke er blevet håndhævet og derfor ikke længere er relevant. Det er som udgangspunkt den påtaleberettigede, som har retten til at ophæve den pågældende servitut.

Hvis der er tale om offentligretlige servitutter, kan det være mere besværligt at få en servitut ophævet, da den påtaleberettigede først skal opspores, og dette kan være en længere juridisk proces.

Hos Minkøbermægler.dk kan du finde hjælp til servitutter, herunder offentligretlige rettigheder og privatretlige rettigheder. Hvad end du står som boligejer eller ønsker at købe en ny ejendom, kan Minkøbermægler.dk rådgive dig i forbindelse med de servitutter, der måtte gøre sig gældende i netop din sag.

Minkøbermægler.dk har mange års erfaring og kender alle krumspringene, der kan være i forbindelse med servitutter.

Særligt servitutter af ældre dato eller offentligretlige tinglyste servitutter kan være vanskelige at forholde sig til som privatperson. Det er bl.a. her Minkøbermægler.dk kommer ind som din sparringspartner, og kan hjælpe dig.

Få kyndig rådgivning og føl dig sikker i din bolighandel. Tag fat i Minkøbermægler.dk i dag og hør, hvordan vi kan hjælpe dig med at undgå alvorlige indskrænkninger.

Hvis du finder at denne artikel er relevant for andre, som du kender, er du velkommen til at linke til artiklen. Du må også meget gerne følge Minkøbermægler.dk på Facebook, så modtager du løbende nyheder/artikler om boligmarkedet.

Udgivet af:

Minkøbermægler.dk

Anders Klingenberg